從2014年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭開(kāi)始推出各種形式的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。再加上潘石屹、任志強(qiáng)等地產(chǎn)大佬的加持，把“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”這個(gè)概念推向輿論高潮。
房地產(chǎn)業(yè)與眾籌如何發(fā)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)？南七道專訪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)房籌網(wǎng)創(chuàng)始人陳宏楷，聽(tīng)聽(tīng)這位創(chuàng)業(yè)者的理解和判斷。
陳宏楷們眼中的行業(yè)背景（眾籌房產(chǎn)的機(jī)會(huì)）
過(guò)去十多年里，購(gòu)置房產(chǎn)是最有保障的投資，很少會(huì)大幅下跌。大量投資房地產(chǎn)、跟得上中國(guó)這艘航母的人財(cái)富快速上漲，可支配資源越來(lái)越多。
但是，隨著經(jīng)濟(jì)的增速放緩和貨幣政策的收緊，房地產(chǎn)的黃金發(fā)展期已經(jīng)過(guò)去，本來(lái)就總量偏少的市場(chǎng)接盤者更加稀少。物業(yè)面臨價(jià)格調(diào)整和去化緩慢的雙重難題。
另一方面，占人口絕大多數(shù)的大眾投資者由于可支配的資金較少，只能局限于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)、股市、公募基金等或者收益率不高、或者風(fēng)險(xiǎn)畸高的投資產(chǎn)品。而房地產(chǎn)等高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資品因門檻極高，大眾投資者無(wú)法參與。由于在房地產(chǎn)上的社會(huì)發(fā)展紅利的分配不公，導(dǎo)致近年來(lái)貧富差距越來(lái)越嚴(yán)重。
普通民眾的錢放在銀行，拿到的是最低的收益保障。資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入到房地產(chǎn)，由于環(huán)節(jié)的增多，加上利潤(rùn)，極大的拉高了成本，最后房子又以高價(jià)格賣給了普通民眾。普通民眾承受著最高的成本，拿著最低的收益。
在陳宏楷看來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+金融+房地產(chǎn)”的房地產(chǎn)眾籌模式可以改變?cè)械睦Ь�。他�?chuàng)立房籌網(wǎng)的初衷，就是運(yùn)用房地產(chǎn)眾籌模式，打造國(guó)內(nèi)一個(gè)大眾房地產(chǎn)投資平臺(tái)，讓大眾也能簡(jiǎn)單地投資大宗物業(yè)，享受穩(wěn)定收益。普通投資者從最低1000元的金額開(kāi)始投資，縮短普通民眾首次置業(yè)的周期。
模式、團(tuán)隊(duì)與融資
作為一名連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，陳宏楷在創(chuàng)立房籌網(wǎng)前，曾經(jīng)擔(dān)任某國(guó)有商業(yè)銀行支行行長(zhǎng)，積累了多年的金融和風(fēng)控經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)于置業(yè)和資產(chǎn)管理也頗有了解。后來(lái)下海創(chuàng)業(yè)，開(kāi)辦IT公司，投資物業(yè)和地產(chǎn)，均收獲頗豐。2008年金融危機(jī)時(shí)，大量物業(yè)價(jià)值被嚴(yán)重低估，陳宏楷逆勢(shì)而行，大量收購(gòu)價(jià)值被低估的物業(yè)，獲得了不菲的回報(bào)。
他在讀中山大學(xué)EMBA時(shí)，遇到了從美國(guó)回來(lái)的陳暉。后者是研究美國(guó)眾籌的專家，所管理的創(chuàng)投基金是美國(guó)最早投資眾籌公司的基金之一。他向陳宏楷介紹了美國(guó)Fundrise等房地產(chǎn)眾籌模式。
美國(guó)熱門的房地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站Fundrise由本杰明?米勒(Benjamin Miller)和丹尼爾?米勒(Daniel Miller)于2012年成立。他們的初衷是為了手頭只有數(shù)百美元的普通投資者，也有機(jī)會(huì)參與地產(chǎn)建設(shè)。Fundrise在2014年完成了3000多萬(wàn)美元的A輪融資。領(lǐng)投方為中國(guó)的人人公司。參投方包括曾投資過(guò)Kickstarter、Reddit、Lyft等倡導(dǎo)“分享經(jīng)濟(jì)”的聯(lián)合基金（Collaborative Fund）。
Fundrise的運(yùn)作模式是在平臺(tái)上列出各種房地產(chǎn)項(xiàng)目，從100美元起步，投資者購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目中的份額，按照投資占比，投資人可以從房地產(chǎn)出售所得收入中獲利，也可以拿到一定比例的租金收入。據(jù)海外媒體報(bào)道，去年美國(guó)房地產(chǎn)眾籌募集的資金已經(jīng)達(dá)到了10億美元，估計(jì)這一數(shù)據(jù)在2015年底達(dá)到25億美元，增長(zhǎng)率將超過(guò)100%。
在國(guó)內(nèi)，各個(gè)巨頭也盯上了這塊巨大的市場(chǎng)，平安集團(tuán)下的平安好房，就是對(duì)這塊的布局和試水，對(duì)短期內(nèi)出手困難但房?jī)r(jià)有上升空間的現(xiàn)房，采用“購(gòu)買+眾籌”的模式。在退出時(shí)，投資者獲得增值收益；成功操作的例如廣州北部萬(wàn)科城項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)和京東也相繼試水房地產(chǎn)眾籌這塊業(yè)務(wù)。
房籌網(wǎng)采用的是互聯(lián)網(wǎng)化的Reits（房地產(chǎn)信托投資基金）， 對(duì)于有穩(wěn)定收益、但總價(jià)高且不可分割的產(chǎn)品，在選擇物業(yè)后發(fā)起眾籌募集資金。眾籌成功后，房籌網(wǎng)協(xié)助所有投資者成立資產(chǎn)管理公司，由資管公司整體購(gòu)買和持有物業(yè)，并委托第三方專業(yè)物業(yè)管理公司等進(jìn)行管理運(yùn)營(yíng)。投資者通過(guò)金融產(chǎn)品持有物業(yè)相應(yīng)權(quán)益，獲得租金收益以及物業(yè)增值收益。這樣一來(lái)，大眾投資者就能夠以少量資金投資房地產(chǎn)，享受房地產(chǎn)的高回報(bào)。而開(kāi)發(fā)商在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)變現(xiàn)，節(jié)省了資金成本。
房籌網(wǎng)的出發(fā)點(diǎn)是在北上廣深一線城市尋找價(jià)值被嚴(yán)重低估或者高折扣的物業(yè)；專注于對(duì)整體打包的資產(chǎn)收購(gòu)，比如整體收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目，一定階段的持有，投資的用戶獲得的是未來(lái)的增值收益和租金收益。傳統(tǒng)的投資，大多是嚴(yán)肅、私密、保守甚至是復(fù)雜的，但是在房籌網(wǎng)，公開(kāi)、有趣、便于操作是投資的特點(diǎn)。房籌網(wǎng)近期上線的375萬(wàn)項(xiàng)目，14分56秒被搶購(gòu)一空，另一個(gè)82萬(wàn)的項(xiàng)目也在28秒內(nèi)被秒殺。
投資關(guān)鍵的是風(fēng)控，這也是房籌網(wǎng)最關(guān)注的要點(diǎn)：資金通過(guò)銀聯(lián)第三方支付，去到監(jiān)管銀行，錢進(jìn)入到帳號(hào)，只能劃撥到開(kāi)發(fā)商和原來(lái)的業(yè)主。通過(guò)銀行和銀聯(lián)，來(lái)把控資金端風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由專業(yè)律師事務(wù)所全程負(fù)責(zé)監(jiān)管，保證投資人的權(quán)益。
在投入到互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融前，多次創(chuàng)業(yè)的陳宏楷深知，互補(bǔ)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)才是關(guān)鍵。于是，陳宏楷花了近半年的時(shí)間尋找相關(guān)領(lǐng)域的合伙人：國(guó)內(nèi)房產(chǎn)眾籌早期布道者陳暉、有著多年互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)背景、曾經(jīng)操盤過(guò)數(shù)千萬(wàn)用戶產(chǎn)品的唐偉鎮(zhèn)；擅長(zhǎng)管控和執(zhí)行、曾經(jīng)在珠三角某地任職多個(gè)政府部門主要領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的肖偉波；從廣州市國(guó)土局下海、國(guó)內(nèi)知名律師事務(wù)所合伙人的邱培杰等，都在房產(chǎn)眾籌這個(gè)愿景下加盟團(tuán)隊(duì)。很快，房籌網(wǎng)正式上線，并在公司完成注冊(cè)1個(gè)月后完成了一千萬(wàn)的天使融資，估值1億。目前更大手筆的Pre-A輪募資也基本上接近尾聲。
金融：房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合點(diǎn)
陳宏楷認(rèn)為，在未來(lái)，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將更多體現(xiàn)在金融屬性上；原來(lái)的剛性需求轉(zhuǎn)化為客戶的衍生消費(fèi)，才是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向。
這也不止是陳一個(gè)人看法。原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也說(shuō)，“房地產(chǎn)企業(yè)和金融公司的組合模式，對(duì)于房企而言，可以把整個(gè)行業(yè)、傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式和融資方式顛覆。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，則提供了一個(gè)過(guò)去沒(méi)有過(guò)的理財(cái)模式”。
